Rendimientos del capital inmobiliario
Cuando alquilas un inmueble —piso, local, plaza de garaje, trastero— los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la base imponible general del IRPF.
Qué se incluye como rendimiento íntegro
- Alquiler de inmuebles: rentas y contraprestaciones recibidas
- Constitución o cesión de derechos reales sobre inmuebles (usufructo, superficie...)
- Subarrendamientos: el importe del subarriendo menos lo pagado al arrendador
Los rendimientos del capital inmobiliario son rentas del arrendador, no del arrendatario.
Gastos deducibles
Se restan del rendimiento íntegro para calcular el rendimiento neto:
| Concepto | Deducible |
|---|---|
| Intereses del préstamo hipotecario | Sí (sin límite hasta el rendimiento íntegro) |
| IBI y otros tributos locales | Sí |
| Comunidad de propietarios | Sí |
| Seguros del inmueble | Sí |
| Gastos de conservación y reparación | Sí |
| Amortización del inmueble | 3% del valor de construcción |
| Gastos de administración y gestión | Sí |
| Saldos de dudoso cobro (morosidad) | Sí, con requisitos |
No son deducibles los gastos de mejora ni ampliación (se amortizan a largo plazo).
La reducción del 50% para vivienda habitual
Si el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino (no vacacional), puedes aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo.
Novedad 2025
La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) modificó esta reducción:
- Reducción general: 50% (antes 60%)
- Zonas de mercado tensionado declaradas: puede llegar hasta el 90% si se dan condiciones específicas (alquiler nuevo a precio reducido, primer alquiler a jóvenes...)
La reducción NO aplica a alquileres turísticos o vacacionales.
Inmueble vacío o uso propio
Si tu inmueble urbano no genera rendimientos (está vacío o es segunda residencia), debes imputar una renta presunta:
- 1,1% del valor catastral si fue revisado después de 1994
- 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años
Esta imputación va también a la base imponible general.
Cómo se calcula
Rendimiento íntegro (alquiler cobrado)
- Gastos deducibles
= Rendimiento neto
× 50% reducción (si vivienda habitual del inquilino)
= Rendimiento neto reducido